Marktinformationen
Marktinformation rund um Eimsbüttel
Lokstedt (Zylinderviertel), Schanzenviertel, St. Pauli, Altona
Der Immobilienmarkt Hamburg Eimsbüttel mit den angrenzenden Stadtteilen Lokstedt, Altona, St. Pauli ist im Berichtsjahr 2010 weiterhin sehr stabil. Eine erhöhte Nachfrage bei Miete und Kauf kennzeichnen die steigende Attraktivität dieser Stadtteile. Die zentrale Lage mit vielen Grünflächen wie dem Wohlers Park, Am Weiher und dem Unnapark um nur einige zu nennen sowie das reichhaltige Freizeitangebot wie das Freibad Kaifu ziehen vermehrt junge Paare und Familien in dieses Quartier. Das Gesamtbild ist geprägt von kleinen Strassen mit schönen Gründerzeitbauten, durchzogen mit ansprechender Neubauarchitektur und vereinzelten Nachkriegsbauten. Lokstedt hingegen wird geprägt von Einfamilienhäusern, Villen und modernem Wohnungsbau. Wir möchten vorausschicken, dass unsere nachfolgenden Angaben auf Erfahrungen basieren, die sich ausschließlich auf das Engel & Völkers bearbeitete Marktsegment beziehen.
Marktentwicklung
Das zweite Halbjahr 2008 sowie das erste Halbjahr 2009 waren durch eine international sehr schwierige wirtschaftliche Lage geprägt, welche u. a. in den USA eine verheerende Auswirkung auf den Immobilienmarkt hatte und hat.
In Hamburg ist diese Entwicklung nicht zu spüren. Im Gegenteil - die Immobilie gewinnt wieder an Attraktivität als stabile Wertanlage und sichere Altersvorsorge. Dies resultiert aus dem Mangelan alternativen Anlageformen sowie der teilweise vorherrschenden Inflationsangst. Dieser Trend wird begünstigt durch das niedrige Zinsniveau. In einigen Fällen verlangen die Banken jedoch erhöhte Sicherheitsleistungen oder einen höheren Eigenkapital-Prozentsatz.
Die Nachfrage nach familiengerechten Alt- und Neubauwohnungen sowie Häusern in guten bis sehr guten Lagen übersteigt momentan bei weitem das Angebot. Viele Eigentümer verschieben einen ursprünglich geplanten Verkauf aus Unsicherheit über die wirtschaftliche Zukunft. Im zweiten Halbjahr 2009 sowie zu Beginn 2010 hätten weit mehr Objekte verkauft werden können, als der Mark derzeit bereit hält. Die Preise sind aus diesem Grund im Durchschnitt sehr stabil und haben in guten Lagen noch einmal angezogen. Dies verdeutlicht die hervorragende Wertbeständigkeit der Lagen und deren Unabhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen. Dennoch achten Interessenten sehr darauf, dass ihre persönlichen Bedürfnisse hinreichend erfüllt sind. Engel & Völkers stellt zudem fest, dass die Ansprüche an Qualität, Zustand sowie Ausstattung der Immobilie spürbar gestiegen sind.
Der größte Wandel vollzog und vollzieht sich in den Stadtteilen St. Pauli und in der Sternschanze. Hier wurden in den letzten zwei Jahren und werden in Zukunft noch vermehrt Häuser in Eigentumswohnungen umgewandelt und im Zuge dessen saniert oder Baulücken durch die Errichtung moderner Naubauwohnungen geschlossen. Baufällige Gebäude werden ebenfalls durch Neubauten ersetzt. Ein Wandel vom Sanierungs- hin zum Szeneviertel ist zu spüren. Hiermit ging selbstverständlich auch eine deutliche Preissteigerung einher.
Aussichten 2010
Die Finanzkrise ist noch nicht überwunden, aber wie immer bieten sich in solchen Zeiten auch echte Chancen. Niedrige Zinsen für die Finanzierung von Immobilien und die Furcht vor einer drohenden Inflation bewegt immer mehr Menschen zum Kauf einer Immobilie. Daher hat die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen in guten Lagen in Hamburg spürbar zugenommen.
Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend auch weiter fortsetzt, da die Immobilie auch unter Anlagegesichtspunkten wieder interessant gworden ist. Die Aktie ist chancen- aber auch risikoreich. Die Immobilie hat sich über Jahrzehnte als sichere Anlage erwiesen. Diese Erkenntnis führt dazu, dass weniger Immobilien aus den Mark kommen, sa sie im Bestand gehalten werden. Wie sehen daher eine Verknappung des Angebots als wahrscheinlich.
Die gefragtesten Lagen und Objekte:
Nachhaltig gefragt: Harvestehude / Eimsbüttel / Lokstedt (Zylinderviertel)
Toplagen: Kippingstrasse, Koopstrasse, direkte Wasserlage Bismarckstraße sowie sämtliche Querstraßen des Generalsviertels, Am Weiher, Eichenstraße, Ottersbekallee, Unnastraße, Bei der Lutherbuche, Siebenschön, Sottorfallee, Brunsberg, Platanenallee.
Der Stadtteil Eimsbüttel zählt mit zu den beliebtesten, zentral gelegenen Stadtteilen Hamburgs, welcher sich durch viel Grün auszeichnet. Er ist gekennzeichnet durch schöne Gründerzeithäuser wie auch mit Nachkriegsbauten. Cafes und Restaurants sowie kleine Boutiquen sprießen in den letzten Jahren vermehrt aus dem Boden. Besonderer Wert wird auf Kinderfreundlichkeit gelegt. So sind in Eimsbüttel die meisten Kindereinrichtungen wie Tagesstätten, Kindergärten und privat betriebene Unterbringungsmöglichkeiten wie z. B. auch ein Kinderhotel angesiedelt. Daraus resultiert unter anderem, dass speziell junge Familien aber auch Singles und Paare die attraktive, stadtnahe Wohnlage mit ihrem Schulen-, Sport- und Freizeitangebot sehr schätzen. Besonders hervorzuheben sind die Straßen rund um den Weiherpark.
Die Nachfrage nach Altbau- und Neubauwohnungen ist nach wie vor sehr groß, die Nachfrage hingegen nach 50er-, 60er und 70er Jahre Bauten ist eher gering, es sei denn sie sind aufwendig umgestaltet und saniert.
Der Favorit ist nach wie vor die klassische Altbauwohnung zwischen 3 und 5 Zimmern. Nicht zu vergessen die neu ausgebaute Dachgeschosswohnung mit großer Terrasse und Fahrstuhl.
Das äußerst begehrte Generalsviertel in Hoheluft West ist sehr stark nachgefragt und erfreut sich eines relativ großen Angebotes im Bereich der 3-4 Zimmer Eigentumswohnungen, welche auch sehr gefragt sind. Als Alternative zum Haus sind besonders 4,5 bis 6 Zimmer Erdgeschosswohnungen mit Garten nachgefragt, welche leider knapp sind.
Das sog. Zylinderviertel in Lokstedt (westlich des Lokstedter Steindamms stadtauswärts gelegen) mit Einfamilienhäusern bzw. Stadtvillen und hochwertigen Eigentumswohnungen ist bei Familien, die grün und dennoch stadtnah wohnen wollen sehr beliebt. Dort steht allerdings ein geringes Angebot an Häusern einer großen Nachfrage gegenüber. In den letzten Jahren entstanden dort auf Grund der Größe der Grundstücke viele Neubauwohnungen.
Preistabelle:
Standort / Lage Stadthäuser/EFH in € Eigentumswohnungen in € / m² Mietwohnungen in € / m² Sehr gute Lage 10,-- bis 13,--
850.000,-- bis 1,6 Mio.
3.000,-- bis 3.700,--
Gute Lage
550.000,-- bis 1,0 Mio.
2.700,-- bis 3.200,--
10,-- bis 11,--
Mittlere Lage
450.000,-- bis 600.000,--
2.100,-- bis 2.500,--
8,-- bis 9,--
Immer noch aufstrebend:
Altona/ St. Pauli:
Sternschanze
Hier sprechen wir von den besonders im Trend liegenden Vierteln, die sich speziell bei den jüngeren Individualisten immer stärkerer Beliebtheit erfreuen. Speziell zu erwähnen ist das Gebiet um den Schanzenpark, in welchem das gesellige Leben „auf der Straße“ einen besonderen Stellenwert hat. Zahlreiche Cafes und Restaurants aller Nationen bieten eine bunte Mischung und besondere Lebensqualität. In Altona besonders geschätzte Wohnlagen sind die Straßen rund um den Wohlers Park / Bei der Johanniskirche.
Auch St. Pauli bietet mit seinem Hafenflair und der Nähe zur Vergnügungsmeile und dem Dom eine ganz eigene Atmosphäre. Bestechend ist die unmittelbare Nähe zur Innenstadt. Besonders die individuell gestalteten Neubauten und loftartigen Wohnungen erfreuen sich einer guten Nachfrage. Das Karolinenviertel ist sehr gefragt, hier überwiegen aber noch die Mietwohnungen, so dass kaum Angebot im Eigentumsbereich vorhanden ist.
Aufgrund zunehmender Nachfrage stellen wir dort einen erheblichen Anstieg der Quadratmeterpreise fest. Zu erwarten ist eine an Ottensen orientierte Entwicklung
Immer gesucht und eher selten am Markt:
Penthouses, Lofts, Dachgeschosswohnungen mit großzügigen Terrassen und Fahrstuhl sowie kleinere Einfamilienhäuser.
Preistabelle:
| Standort/Lage |
Stadthäuser/EFH |
Eigentumswohnungen |
Mietwohnungen |
|
Sehr gute Lage |
2.500,-- bis 3.300,-- | 9,-- bis 12,-- | |
|
Gute Lage |
2.200,-- bis 2.700,-- | 7,-- bis 10,-- | |
|
Mittlere Lage |
1.600,-- bis 2.400,-- | 7,-- bis 9,-- |
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